Premesso
- che in data 5 marzo 1999 il Ministero
dei lavori pubblici, di concerto con il
Ministro delle Finanze, ha emanato il
decreto di cui all'art. 4, comma 2, legge
9 dicembre 1998 n. 431, contenente i criteri
generali per la definizione dei canoni
di locazione da determinare nell'ambito
degli Accordi locali previsti dall'art.
2, comma 3, I. cit.;
- che ai sensi dell'art. 2 comma 3 legge
9 dicembre 1998 n, 431, il comune di Milano
ha convocato le Associazioni sindacali
dei conduttori e della proprietà
edilizia maggiormente rappresentative,
allo scopo di promuovere la definizione
dell'accordo locale da applicarsi nel
territorio della città di Milano;
- che l'accordo locale, secondo il disposto
dell'art. 1 commi 1,2 e 3 del D.M. 5 marzo
1999 acquisite le informazioni concernenti
la delimitazione delle microzone censuarie
ai sensi del DPR 138/98 e individuate
le zone urbane omogenee in cui suddividere
il Comune di Milano deve stabilire, per
ciascuna di dette zone urbane omogenee,
fasce di oscillazione del canone di locazione
all'interno delle quali le parti contrattuali
private, assistite a loro richiesta dalle
rispettive organizzazioni sindacali, tenendo
conto degli elementi previsti al successivo
comma 4 della norma citata, previsti dall'art.
5 della legge 9 dicembre 1998 n, 431;
- che i valori minimi e massimi delle
fasce di oscillazione del canone di locazione,
riferiti a ciascuna zona urbana omogenea,
previsti dall'accordo locale, devono altresì
costituire, nell'ambito del territorio
del Comune di Milano, secondo il disposto
degli artt. 2 e 3 del D.M. 5 marzo 1999,
i limiti di riferimento per la determinazione
dei canoni di locazione degli immobili
ad uso abitativo per i contratti di natura
transitoria, previsti dall'art. 5 della
legge 9 dicembre 1998 n. 431
- che i canoni di locazione per gli immobili
situati nel territorio del comune di Milano
di proprietà delle imprese di assicurazione,
degli enti privatizzati e di soggetti
- persone fisiche o giuridiche detentori
di grandi patrimoni immobiliari, nonché
degli enti previdenziali pubblici, secondo
il disposto dell'art. 1 commi 5 e 6 del
D.M. 5 marzo 1999, devono essere \definiti
all'interno dei valori minimi e massimi
delle fasce di oscillazione, riferiti
a ciascuna zona urbana omogenea, in base
ad appositi accordi integrativi locali
tra le stesse proprietà, assistite
a loro richiesta dall'associazione di
rappresentanza prescelta fra quelle firmatarie
dell'Accordo locale e le organizzazioni
sindacali dei conduttori, rappresentative
dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie
dell'Accordo locale;
- che secondo il disposto degli artt.
1,2 e 3 ultimi commi, del D.M. 5 marz0
1999 i contratti di locazione realizzati
in base all'Accordo locale, anche per
la conformità del contratto ai
fini dell'applicazione delle norme di
agevolazione fiscale (ove prevista) di
cui all'art. 2 comma 4 e all'art. 8 comma
1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431,
devono essere stipulati esclusivamente
utilizzando i contratti tipo stabiliti
dallo stesso Accordo locale;
- che ai sensi dell'art. 2 comma 4 della
legge 9 dicembre 1998 n. 431, per promuovere
la realizzazione dell'Accordo locale,
il comune ha facoltà di deliberare
aliquote dell'imposta comunale sugli immobili
(ICI) più favorevoli per i proprietari
che concedono in locazione a titolo di
abitazione principale immobili alla condizioni
definite dall'Accordo stesso;
- che è facoltà del Comune
deliberare, anche per gli effetti dell'art.
11 comma 5 legge 9 dicembre 1998 n. 431,
risorse finanziarie aggiuntive, ricavate
dal proprio bilancio, per l'erogazione
dei contributi integrativi ai conduttori
per il pagamento del canone di locazione,
come previsto al comma 4 della norma citata.
Tutto ciò premesso, l'anno 1999,
il giorno 5 luglio, in Milano, nella sede
del Comune tra le associazioni sindacali
territoriali dei conduttori:
S.U.N.I.A. con sede legale
in Milano, via Giambellino n. 115, rappresentata
dal segretario generale IVAN MAMBRI e
da ANGELO RIVOLTA, CARMELA ROZZA, WILMA
ABBATE
S.I.C.eT. con sede legale
in Milano, via A. Tadino n. 18 rappresentata
da segretario generale PIERLUIGI RANCATI
e da LEO SPINELLI
U.N.I.A.T. con sede legale
in Milano, via M. Macchi n. 27, rappresentata
da ANTONINO VITALE e NICOLA SONATORE
Omissis …
e le Associazioni della proprietà
edilizia
U.P.P.I. con sede legale
in Milano, via Pancaldo n. 1, rappresentata
dal presidente PAOLO GIUGGIOLI
Omissis
alla presenza dell'Assessore del Comune
di Milano ANTONIO VERRO si conviene e
si stipula quanto segue.
1) Premesse le premesse
sono parte integrante del presente accordo
2) Ambito di applicazione
I criteri e le modalità per la
determinazione del canone di locazione
e il contratto tipo stabiliti dal presente
accordo, per ciascuno dei regimi pattizi
previsti dalla legge 9 dicembre 1998 n.
4531, art 2 comma 4 e art. 5 si applicano,
esclusivamente agli immobili locati ad
uso abitativo situati sul territorio del
comune di Milano.
3) Termini di validità
dell'accordo locale Il presente
Accordo è valido per la durata
di tre anni a decorrere dalla data
di
stipula o comunque fino al rinnovo della
Convenzione nazionale e del successivo
decreto ministeriale, come stabilito
all'art. 4 comma 1 della legge n. 431
del 9 dicembre
1998. Alla predetta scadenza e fino alla
stipula di un nuovo Accordo o, in caso
di mancata stipula, fino all'emanazione
del decreto sostitutivo previsto dall'art.
4 comma 3, I.cit. continuerà ad
applicarsi il presente Accordo. Per
il
rinnovo dell'Accordo locale si applicano
le procedure previste dall'art. 2, I.
cit.
4) Contratti di locazione ai sensi
dell'art. 2, comma 3, legge 9 dicembre
1998 n. 431
Le parti private potranno stipulare contratti
di locazione in questione, applicando
le modalità per la determinazione
del canone e il contratto tipico come
di seguito definiti.
4.1) Modalità per la determinazione
dei canoni di locazione situati nel territorio
del comune di Milano, in conformità
ai criteri previsti all'art. 1 del D.M.
5 marzo 1999
Per la determinazione del canone nei contratti
di locazione stipulati ai sensi dell'art.
2 comma 3 legge 9 dicembre 1998 n. 431,
si applicano i criteri e le modalità
seguenti:
4.1.a) Individuazione delle "ZONE
URBANE OMOGENEE"
Le zone urbane omogenee secondo il disposto
dell'art. 1 comma 2 del D.M. 5 marzo 1999,
sono delimitate sulla base della divisione
del territorio comunale in microzone,
come definite dall'Ufficio del Territorio
di Milano ai sensi del DPR 138/98 e sulla
base degli accorpamenti stabiliti dal
presente Accordo, tenuto conto dei valori
di mercato delle dotazioni infrastrutturali
e dei tipi edilizi. Le zone urbane omogenee,
in numero di nove, come delimitate nell'apposita
cartografia planimetrica, sono
Zona 1: comprende le microzone denominate
A01, A02, A03, A04, B01, B02- per la sola
parte delimitata superiormente dalle vie
Elvezia (nn. civici pari e dispari) di
Porta Tenaglia (nn. civici pari e dispari,
compresi i nn civici dell'isolato prospiciente
p.zza Lega Lombarda), della Moscova (civici
pari e dispari) e B04;
Zona 2: comprende le microzone denominate
B03, B05, B06 C04
Zona 3: comprende le microzone denominate
B02 per la sola parte delimitata inferiormente
dalle vie Elvezia (nn civici pari e dispari)
di Porta Tenaglia (nn civici pari e dispari
compresi i numeri civici dell'isolato
prospiciente p.zza Lega Lombarda) Della
Moscova (civici pari e dispari) e C02,
C03, C05, C09, C10, C11
Zona 4: comprende le microzone denominate
C01, C06, C07, C08, C12, D09, D11, D12,
D14, D29
Zona 5: comprende le microzone denominate
D10, D13, D15, D23, D28
Zona 6: comprende le microzone denominate
D07, D08, D16, D24, D27
Zona 7: comprende le microzone denominate
D02, D04, D05, D06, D17, D18, D19, D20,
D21, D22, D25
Zona 8: comprende le microzone denominate
D01, D26, E01, E02, E03
Zona 9: comprende la microzona denominata
D03
Resta inteso che ove singoli edifici
vengano attraversati dalla linea di confine
delle
zone, si considererà l'intero
edificio incluso nella zona di maggior
valore.
4.1.b) criteri per la definizione dei
valori di riferimento minimo e massimo
dei canoni di locazione.
Nell'ambito di ogni zona urbana omogenea
è definita la fascia di oscillazione
con un valore limite minimo e massimo
del canone espresso in £/mq. annuo.
Ciascuna fascia di oscillazione con il
valore minimo ed il valore massimo di
riferimento per zona urbana omogenea,
è suddivisa in tre sub-fasce, i
cui valori minimi e massimi del canone
sono compresi nei limiti di fascia. Le
sub-fasce di oscillazione, per ciascuna
zona urbana omogenea, sono delimitate
con riferimento alla sotto specificata
lista degli elementi oggettivi relativi
all'immobile:
Elementi di tipo A
A1 bagno interno completo di tutti gli
elementi (tazza, lavabo, vasca da bagno
o doccia) e con almeno una finestra o
dispositivo di areazione meccanica
A2 impianti tecnologici essenziali e funzionanti:
adduzione acqua potabile; impianto predisposto
per l'installazione di uno scaldabagno
che eroghi acqua calda in bagno; impianto
elettrico; impianto gas
Elementi di tipo B
B1 cucina abitabile con almeno una finestra
B2 ascensore per unità abitative
situate al 2° piano o piano superiore
B3 stato di manutenzione e conservazione
dell'unità immobiliare normale
in tutti i suoi elementi costitutivi:
impianti tecnologici, infissi, pavimenti,
pareti e soffitti
B4 impianti tecnologici, di esalazione
e scarico conformi alle norme igienico-sanitarie
e di sicurezza vigenti alla dta a di stipula
del contratto
B5 riscaldamento centralizzato o autonomo
Elementi di tipo C
C1 doppio bagno di cui almeno uno completo
di tutti gli elementi (tazza; lavabo;
vasca da bagno o doccia) e con almeno
una finestra o dispositivo di areazione
meccanica
C2 autorimessa o posto auto coperto (esclusivo
o in comune)
C3 giardino condominiale
C4 stato di manutenzione e conservazione
dell'unità immobiliare buono in
tutti i suoi elementi costitutivi: impianti
tecnologici propri dell'abitazione, infissi,
pavimenti, pareti e soffitti
C5 stato di manutenzione e conservazione
dello stabile normale in tutti i suoi
elementi costitutivi: impianti tecnologici
comuni, facciate, coperture, scale e spazi
interni comuni
C6 porte blindate e doppi vetri
C7 prossimità dell'abitazione all'insieme
dei servizi: stazione metropolitana, rete
tranviaria, esercizi commerciali e servizi
sociali.
Ai fini della individuazione delle sub-fasce
di oscillazione deve verificarsi, per
ciascuna di esse, la seguente composizione
degli oggetti relativi all'immobile, come
sopra specificati:
Sub-fascia 1 Gli immobili sono collocati
in questa sub-fascia: a) se manca uno
solo degli elementi di tipo A o comunque
se di tipologia catastale A5; b) se, pur
dotati di riscaldamento, esso è
realizzato con stufe nei singoli locali,
comunque alimentate, fatta eccezione per
gli immobili che hanno almeno quattro
elementi di tipo B; c) se hanno meno di
tre elementi di tipo B, pur avendo tutti
gli elementi di tipo A.
Sub-fascia 2 gli immobili sono collocati
in questa sub-fascia :
a) se hanno tutti gli elementi di tipo
A e almeno tre elementi di tipo B;
b) se hanno tutti gli elementi minimi
di tipo A e B, richiesti per la sub-fascia
2, e meno di tre elementi di tipo C.
Sub-fascia 3 gli immobili sono collocati
in questa sub-fascia se hanno tutti gli
elementi di tipo A, almeno tre elementi
di tipo B e tre elementi di tipo C ed
in ogni caso non possono essere collocati
in questa sub-fascia gli immobili se di
tipologia catastale A3 (di classe 1,2,3)
A4 e A6
Il riferimento alla tipologia catastale
s'intende fatte salve le situazioni reali
certificate.
Elementi di tipo d
D1 presenza di elementi accessori: balconi
o terrazzo
D2 presenza di elementi funzionali: cantina
o soffitta
D3 appartamenti con vetustà inferiore
a 30 anni, tranne che si tratti di immobili
di pregio edilizio, ancorché non
vincolati ai sensi di legge
D4 assenza di fonti specifiche di inquinamento
ambientale ed acustico
D5 affaccio esterno di pregio
D6 giardino privato o spazio aperto esclusivo
D7 posto auto scoperto
D8 appartamenti fatti oggetto negli ultimi
10 anni, d'intervento edilizio manutentivo
per il quale è stata richiesta
la dichiarazione in Comune di inizio attività
(D.I.A)
D9 terrazza di superficie superiore a
20 mq.
>La presenza di almeno cinque elementi
di tipo D, sopra specificati, comporta
la possibilità di applicare all'unità
immobiliare il valore massimo del canone
della sub-fascia di appartenenza.
4.1.c) Definizione dei valori di riferimento
minimo e massimo dei canoni di locazione.
Nell'ambito di ogni zona omogenea sono
definiti per ciascuna fascia di oscillazione
e per le relative sub-fasce i seguenti
valori minimi e massimi dei canoni di
locazione, espressi in £/mq annuo
(vedi apposita tabella allegato 2).
4.1.d) Determinazione del valore effettivo
del canone di locazione.
Individuata la fascia di oscillazione
relativa alla zona urbana omogenea in
cui è ubicato l'immobile, e stabilita
la sub-fascia in relazione agli elementi
oggettivi che caratterizzano lo stesso
immobile, le parti contrattuali determineranno
l'importo del canone effettivo secondo
quanto disposto al comma 4 dell'art. 1
del D.M. 5 marzo 1999.
Alloggio ammobiliato Quando l'alloggio
sia completamente arredato, con mobilio
efficiente ed elettrodomestici funzionanti,
i valori delle sub-fasce potranno aumentare
fino ad un massimo:
del 15% se la superficie dell'alloggio
è pari o inferiore a mq. 55;
del 10% negli altri casi.
Superficie alloggio. La superficie cui
applicare il canone di locazione unitario
come sopra definito è quella prevista
dal DPR 138/98. Qualora la superficie
dell'abitazione - intesa come somma delle
superfici dei vani principali e dei
vani
accessori a servizio diretto di quelli
principali, quali bagni, ripostigli,
corridoi
e simili sia inferiore a 55 mq. si potrà
applicare q detta superficie una maggiorazione
del 10%, fino al limite di 55 mq.
Aggiornamento del canone di locazione.
Il canone di locazione potrà essere
aggiornato annualmente nella misura massima
del 75% della variazione annuale dell'indice
dei prezzi al consumo accertata dall'ISTAT
per le famiglie degli operai e degli impiegati
verificatasi nell'anno contrattuale precedente
quello di decorrenza dell'aggiornamento.
4.2) Contratto tipo per le locazioni
ai sensi dell'art. 2 comma 3 legge 9
dicembre
1998
n. 431.
Per le locazioni da stipulare in applicazione
dell'art. 2 comma 3 della legge 9 dicembre
1998 n. 431 le parti private potranno
valersi esclusivamente del "Contratto
tipo locale" convenuto nel presente
Accordo, in conformità del modello
di contratto di cui all'allegato A del
D.M. 5 marzo 1999.
Allo scopo di prevenire l'insorgenza
di contenziosi od eventualmente favorirne
il superamento, circa la corretta applicazione
o interpretazione del presente Accordo,
le Organizzazioni di Categoria, firmatarie
dell'accordo stesso, s'impegnano a promuovere
presso i propri associati e a sviluppare,
se richiesto dalle parti contraenti,
la
fase di contrattazione preventiva per
la stipula dei contratti di locazione.
Ognuna delle parti potrà attivare
una procedura di accertamento contrattuale
della conformità del canone all'Accordo
locale, valendosi delle rispettive Associazioni
, anche nel corso della locazione. Per
consentire detta procedura di accertamento
è specificamente prevista nel contratto
tipo locale la seguente clausola:
"Ciascuna parte potrà adire
per ogni controversia che dovesse sorgere
in merito alla interpretazione ed esecuzione
del presente contratto, nonché
in ordine all'esatta applicazione dell'Accordo
locale, anche a riguardo del canone di
locazione, una Commissione di Conciliazione
Stragiudiziale formata, quanto a due componenti
scelti fra appartenenti alle rispettive
organizzazioni firmatarie dell'Accordo,
sulla base designazioni rispettivamente
del locatore e del conduttore, e, quanto
a un terzo, che svolgerà eventualmente
funzioni di presidente, sulla base della
scelta operata dai due componenti come
sopra designati ove gli stessi, di comune
accordo, ritengano di nominarlo. In caso
di variazioni in più o in meno
dell'imposizione fiscale rispetto a quella
in atto al momento della stipula del contratto,
la parte interessata potrà adire
una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale,
composta nei modi sopra indicati, la quale
determinerà nel termine perentorio
di novanta giorni il nuovo canone, a valere
fina alla cessazione del rapporto contrattuale,
ivi compreso l'eventuale periodo di proroga
biennale o fino a nuova variazione".
5) Contratti di locazione ai sensi
dell'art. 5 comma 1 legge 9 dicembre 1998
n. 431 (usi transitori)
- Le parti private potranno stipulare
contratti di locazione ai sensi dell'art.
5 comma 1 legge 9 dicembre 1998 n. 431
applicando le modalità per la determinazione
del canone e il contratto tipo come di
seguito definiti.
5.1 Modalità per la determinazione
del canone di locazione secondo i criteri
dell'art. 2 del D.M. 5 marzo 1999.
Il canone di locazione nei contratti
stipulati ai sensi dell'art. 5 comma
1 della legge
9 dicembre 1998 n. 431 è determinato
dalle parti private applicando i criteri
e le modalità previste ai precedenti
punti 4.1.a) 4.1.b) 4.1.c) e 4.1.d) del
presente accordo.
Contratto tipo per le locazioni ai sensi
dell'art. 5 comma 1 legge 9 dicembre
1998
n. 431.
Per le locazioni da stipulare in applicazione
dell'art. 5 comma1 della legge 9 dicembre
1998 n. 431, le parti private potranno
valersi esclusivamente del contratto
tipo
locale convenuto nel presente Accordo
(allegato 3) in conformità al modello
di contratto di cui all'allegato B del
D.M. 5 marzo 1999. Per la durata del contratto
di locazione vale quanto previsto all'art.
2 comma1 del D.M. 5 marzo 1999. Ai fini
della qualificazione dell'esigenza del
locatore e/o del conduttore che giustifica
la transitorietà del contratto,
come previsto dalla clausola n. 1 e dalla
clausola n. 3 del contratto tipo locale
, sono individuate le seguenti condizioni:
quando il locatore abbia l'esigenza di
adibire l'immobile ad abitazione propria,
dei figli, dei genitori o parenti fino
al 2° grado per motivi di:
trasferimento temporaneo della sede di
lavoro
matrimonio dei figli
separazione o divorzio
vicinanza momentanea a congiunti con
necessità
di assistenza
e/o
quando il conduttore abbia l'esigenza
di abitare l'immobile per motivi di :
trasferimento temporaneo della sede di
lavoro
separazione o divorzio
assegnazione di alloggio di edilizia
residenziale pubblica o acquisto in cooperativa
o presso
privati entro 18 mesi
vicinanza momentanea a congiunti con
necessità
di assistenza.
6) Contratti di locazione ai sensi
dell'art. 5 comma 2 legge 9 dicembre 1998
n. 431 (uso transitorio per studenti)
Le parti private potranno stipulare contratti
di locazione ai sensi dell'art. 5, comma
2, legge 9 dicembre 1998 n. 431, applicando
le modalità per la determinazione
del canone e il contratto tipo come di
seguito definiti.
6.1 Modalità per la determinazione
del canone di locazione secondo i criteri
dell'art. 3 del D.M. 5 marzo 1999.
Il canone di locazione nei contratti
stipulati ai sensi dell'art. 5 comma
2 legge 9 dicembre
1998 n. 431 è determinato dalle
parti private applicando i criteri e le
modalità previste ai precedenti
punti 4.1.a) 4.1.b) 4.1.c) e 4.1.d) del
presente Accordo.
6.2. Contratto tipo per le locazioni
ai sensi dell'art.5 comma 2 legge 9 dicembre
1998 n. 431
Per le locazioni da stipulare in applicazione
dell'art. 5 comma 2 della legge 9 dicembre
1998 n. 431, le parti potranno valersi
esclusivamente del contratto tipo locale
convenuto nel presente Accordo, in conformità
al modello di contratto di cui all'allegato
C del D.M. 5 marzo 1999. Per la durata
del contratto di locazione c
vale quanto previsto all'art. 3 comma
2 del D.M. 5 marzo 1999.
Tale fattispecie contrattuale è
utilizzata esclusivamente qualora l'inquilino
sia iscritto ad un corso di laurea in
comune diverso da quello di residenza
e comunque fuori provincia.. Nel contratto
tipo locale dovranno essere previste le
seguenti clausole:
"In caso di recesso da parte di uno
o più conduttori firmatari , in
presenza di almeno uno degli iniziali
conduttori, è ammesso il subentro
di altra persona nel rapporto di locazione.
Il subentro dovrà essere comunicato
per iscritto dal/i conduttori iniziali
e dal conduttore subentrante, al locatore,
che dovrà darne approvazione scritta"
"Indipendentemente dai gravi motivi,
è concesso al conduttore/i di recedere
dal contratto, dandone preavviso al locatore
di due mesi, quando si verifiche prima
della scadenza contrattuale l'interruzione
degli studi"
"In caso di cessazione dell'iscrizione
universitaria il contratto di locazione
si risolverà, previa comunicazione
scritta del locatore, a mezzo di lettera
raccomandata
